아파트 층고 제한 폐지 어떻게 변경되는가? 부동산은?

오세훈 서울시장은 2040 서울도시기본계획을 2022년 3월 3일 시청에서 발표했다.

도시기본계획은 국토 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에서도 최상위 법정계획으로, 도시계획의 지침이 된다.

변화 내용 요약

10년 동안 주거용 건축물에 일률적으로 적용한 층고 규제 폐지

용도지역 제도 개편(토지 주요 용도 규정 내용 개편)

도시철도 지상 구간의 지하화

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변화 내용 자세히

1. 건축물 층고 규제 폐지

정확한 내용으로 2030 서울도시기본계획 높이 기준을 삭제하고 2040 계획에서는 지역 여건에 맞게 층고를 허용하여 다채로운 스카이라인을 유도한다. 오세훈 시장은 "뚝섬유원지에서 잠실 쪽을 보면 칼로 두부를 잘라놓은 듯한 잠실 아파트 단지를 볼 수 있다. 반면 광진구 쪽을 보면 조화롭게 배치된 스카이라인을 볼 수 있다"라고 말했다. 이 말을 생각해보면 한강 연접부 15층 제한 유지 이유를 알 수 있다. 합리적인 배치를 통해 한강에서 보면 자연스럽게 건물이 올라오는 모습을 생각할 수 있다.

정확한 높이 계획은 대상지 여건을 고려하여 위원회 심의 등을 통해 적정 높이계획을 결정할 예정이다. 즉 절대적인 수치 기준은 삭제하고 유동성을 높인 것을 알 수 있다.

2. 용도 규정 내용 개편

용도지역은 밀집된 공간에 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도를 정해 건물 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다. 현재 서울시 용도지역은 크게는 주거와 상업, 공업, 녹지지역으로 구분된다.

오세훈 시장은 "용도지역제는 산업화가 시작된 1800년대 말에 태동한 개념을 근간으로 하고 있다", "기능 구분이 사라지는 융복합 시대에 급속하게 변화하는 미래 도시환경을 담아내기에는 자율성과 유연성 등 측면에서 한계를 드러내고 있다"고 선언했다. "도시계획 패러다임을 대전환한 'Beyond Zoning'을 준비하겠다", "용도 도입의 자율성을 부여하고 복합적인 기능 배치를 가능하게 할 것"이라고 말했다. 용도지역의 핵심은 보행 일상권이다. 주거와 상업, 공업, 녹지지역으로 크게 구분하지는 않지만 보행권(도보 30분 이내)에 일자리와 여가문화, 수변녹지, 상업시설, 대중교통거점 등 기능이 존재해야 한다.

3. 서울도심 4+1축 조성

첫 번째 도심이었던 한양도성이 이번에 무너진다. 서울 남북 방향 4대 축을 만들어 활성화 정책으로 변경됐다. 광화문부터 시청은 '국가 중심축', 인사동부터 명동은 '역사문화관 광축', 세운지구는 '남북녹지축'과 신산업 중심, DDP는 '복합 문화축'으로 재탄생시킬 예정이다. 이들 지역 동서 방향으로 잇는 '글로벌 상업 축'을 더해 '4+1축'을 조성했다.

4. 철도 지하화

현 지상철도와 차량기지 총면적 105.8km^2에 달하는 지상 철도 구간을 단계적으로 지하화한다. 지하화를 통한 공간을 창출하고 가용지 부족을 해소하겠다는 의미다. 이 공간은 복합개발 거점과 선형 여가문화공간이 들어설 예정이다.

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부동산은?

도심 기능 고도화를 위해 세운지구를 신산업 허브로 육성하겠다는 계획이 있다. 도시재생의 상징이었던 세운지구가 크게 변화할 예정이다. 지상과 지하에 입체복합공간을 조성할 계획이다. 오세훈 시장이 부동산 시장을 다시 자극하는 것이 아닌가라는 우려가 있다. 하지만 이것은 기회일 수도 기우일 수도 있다. 용적률은 변하지 않고 토지 이용 효율만 변화할 수도 있다. 주거 밀집지에 업무 상업시설을 짓는 것이 가능해지면 이 방법으로 잘 생각해보면 알 수 있지 않을까?